Ved køb af en ejendom kan du som køber være så uheldig, at du opdager, at der er ting, ved huset eller lejligheden, der ikke er, som du forventer. Det er imidlertid ikke altid, at det er ensbetydende med at det pågældende kan kategoriseres som en juridisk fejl eller mangel. Hvis det hus du har købt er gammelt må du påregne en vis slitage og skader. Så længe de kan siges at stemme overens med husets alder, kan du ikke drage sælger til ansvar for dem. For at kunne kaldes en mangel skal forholdet ikke være anført i tilstandsrapporten, ikke være synlig ved inspektion af huset og i tillæg have eksisteret ved overdragelsen. Er skaden først kommet til siden hen kan sælger ikke stilles til ansvar for manglen. I tillæg er det køber, der skal godtgøre at manglen var tilstede da handlen blev indgået og altså ikke først opstod efterfølgende.
Huseftersynsordningen
Hvis en bolig sælges uden at være tilknyttet huseftersynsordningen, er det i udgangspunktet sælger, der i 10 år hæfter for de skjulte mangler, huset kan have. Har sælger derimod fået lavet en tilstandsrapport indenfor de sidste 6 måneder før salget samt fået tilbud på ejerskifteforsikring, som kan deles med køber, så er sælgers ansvar for eventuelle mangler blevet betydeligt begrænset. I det tilfælde er det kun:
- Hvis sælger har haft kendskab til manglen, men ikke gjort køber opmærksom på den.
- Hvis sælger har garanteret, at der ikke var en mangel af den karakter.
- Hvis manglen opstod i den periode, der gik i mellem udarbejdelsen af tilstandsrapporten og købers overtagelse.
En ejerskifteforsikring er således både sælger og købers forsikring mod mangler, der ikke umiddelbart er synlige og som først viser sig senere.
Sælger har oplysningspligt
Som sælger skal man oplyse, hvis man kender til fejl og mangler ved boligen. Gør man ikke det, kan man risikere at skulle erstatte den pågældende mangel. For at sælger kan tilkendes erstatningsansvar, skal manglens udbedring beløbe sig til et større beløb. Ofte over 5000 kr. Har man som sælger givet en garanti til køber mod eksistensen af en vis type fejl, er man som sælger ansvarlig, hvis denne type fejl alligevel findes. Sælger og køber kan blive enige om at sælger fraskriver sig ansvaret for visse forhold i forbindelse med huset. Det kaldes en ansvarsfraskrivelse. I det tilfælde vil sælger normalt ikke kunne stilles til ansvar for mangler indenfor den aftalte kategori.
Køber har undersøgelsespligt
Der kan godt være mangler ved en ejendom på overtagelsestidspunktet, som sælger ikke stilles til ansvar for. Det er hvis en mangel er så tydelig ved købers gennemgang af huset, at vedkommende burde have set den. I de tilfælde vil det vurderes i hvor høj grad, det kunne forventes at køber opdagede manglen. En lægmand uden viden om håndværk og byggeri mm. kan f.eks. ikke forventes at opdage det samme som f.eks. en håndværkeruddannet. Man har altså som køber pligt til at undersøge den ejendom grundigt, som man påtænker at købe. Gør man ikke det kan man selv blive stillet til ansvar for de mangler man overså og det kan koste dyrt.
